Reforma Tributária e o Mercado Imobiliário: Regime Específico, Dedução do Terreno e Isenções para Pessoa Física

Por Que o Setor Imobiliário Tem Regime Específico?

A tributação imobiliária no Brasil é historicamente complexa: envolve o ISS sobre serviços de construção, o PIS e a Cofins sobre o faturamento das incorporadoras e o Regime Especial de Tributação (RET) para projetos específicos. Com a chegada da CBS e do IBS, o legislador percebeu que aplicar a alíquota padrão do IVA Dual (estimada em 26,5%) sobre o faturamento integral das operações imobiliárias causaria um choque de preços insuportável para o mercado.

A solução foi criar, nos arts. 183 a 191 do PLP 68/2024, um conjunto de regras específicas para o setor imobiliário que reduzem a base de cálculo, criam isenções para pessoas físicas e estabelecem critérios diferenciados de crédito para as incorporadoras.

A Dedução do Terreno: A Principal Vantagem do Setor

A grande novidade para as incorporadoras é a possibilidade de deduzir o valor do terreno da base de cálculo da CBS e do IBS. Isso é fundamental porque o terreno representa, em muitas cidades, entre 20% e 40% do custo total de um empreendimento, e sobre ele não incide nenhum valor agregado pela incorporadora — é apenas uma transmissão de propriedade.

O mecanismo funciona da seguinte forma: quando uma incorporadora compra um terreno, ela pode registrar o valor pago como crédito a ser descontado da base de cálculo do IVA sobre as vendas das unidades. O PLP 68/2024 estabelece que a dedução corresponde ao valor de aquisição do terreno, desde que documentado pela nota fiscal ou escritura pública de compra e venda, multiplicado pela proporção das unidades vendidas sobre o total do empreendimento.

Por exemplo: uma incorporadora que paga R$ 10 milhões por um terreno e constrói 100 apartamentos, vendendo cada um por R$ 500.000 (total R$ 50 milhões), deduzirá R$ 10 milhões da base de cálculo. O IVA incidirá, portanto, sobre R$ 40 milhões (o valor agregado pela construção), e não sobre os R$ 50 milhões totais.

Isenções para Pessoa Física: Proteção ao Pequeno Vendedor

Uma das disposições mais sensíveis do regime imobiliário é a isenção de CBS e IBS para operações realizadas por pessoas físicas que vendam imóveis de forma esporádica. O texto do PLP 68/2024 define como "esporádica" a venda de até três imóveis por ano civil pelo mesmo contribuinte, desde que não sejam realizadas com habitualidade caracterizada como atividade econômica.

Essa isenção protege o cidadão que vende a casa própria, herda um imóvel e o vende, ou realiza permuta de propriedades. No entanto, é importante notar que a isenção não se aplica ao Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital, que continua existindo separadamente e incide sobre a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição do imóvel.

Atenção: A Linha Entre Isenção e Tributação

A partir da quarta venda no mesmo ano, ou se a Receita Federal identificar habitualidade nas operações (flipping de imóveis, por exemplo), a pessoa física passa a ser tratada como contribuinte regular do IVA Dual, devendo registrar-se no Cadastro de Contribuintes e emitir documentos fiscais. O PLP 68/2024 prevê que a autoridade fiscal pode desconsiderar a isenção caso haja indícios de que as operações foram artificialmente fracionadas para evasão da tributação.

Locação de Imóveis: Como Fica a Tributação?

A locação de imóveis residenciais por pessoas físicas continua isenta de CBS e IBS. A renda de aluguel de imóvel próprio permanece tributada exclusivamente pelo Imposto de Renda (CARNÊ-LEÃO), não havendo incidência do IVA Dual nessas operações.

Já a locação comercial e a locação de imóveis por pessoas jurídicas (como empresas de gestão de ativos imobiliários, FIIs e SPEs de locação) passam a integrar a base de incidência da CBS e do IBS. Para essas operações, a alíquota padrão se aplica, mas com possibilidade de crédito sobre as despesas com manutenção, administração e benfeitorias. O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), de competência municipal, continua existindo separadamente e não é afetado pela Reforma.

Impacto nos Preços dos Imóveis Novos

A grande dúvida do mercado é: a Reforma Tributária vai encarecer os imóveis? A resposta depende de vários fatores. Pela análise das incorporadoras e do setor de construção civil, a expectativa é de que o impacto seja neutro a levemente positivo para os imóveis de médio e alto padrão, por dois motivos principais:

• A dedução do terreno reduz a base tributável.
• O crédito financeiro amplo permite abater o IVA pago em materiais de construção, serviços de arquitetura, projetos de engenharia e toda a cadeia de fornecedores — créditos que hoje (no sistema de PIS/Cofins/ISS) são parcialmente perdidos.

Para o segmento de habitação popular (Minha Casa Minha Vida e faixa de baixa renda), o PLP 68/2024 prevê alíquota zero de CBS e IBS para imóveis enquadrados nos programas habitacionais do governo federal, garantindo que a população de menor renda não seja prejudicada pela nova tributação.

O Fundo Nacional de Desenvolvimento Regional (FNDR)

A Reforma Tributária extingue a guerra fiscal entre estados ao unificar a arrecadação do IBS sob o Comitê Gestor. Para compensar os estados e municípios que perdiam arrecadação do ICMS e do ISS por meio de benefícios fiscais concedidos para atrair empresas, foi criado o Fundo Nacional de Desenvolvimento Regional (FNDR), com aporte anual crescente até atingir R$ 60 bilhões por ano em 2033.

Para o setor imobiliário, isso é relevante porque os projetos de desenvolvimento urbano e habitacional dos municípios podem ser financiados por recursos do FNDR, criando um ambiente mais estável para investimentos de longo prazo no setor.

Cronograma de Implantação para o Setor Imobiliário

O setor imobiliário tem especificidades no cronograma de transição. Para as incorporadoras que possuem contratos de longo prazo (como empreendimentos com obras que se estendem por 3 a 5 anos), o PLP 68/2024 prevê regras transitórias que permitem a aplicação do regime antigo para empreendimentos já lançados antes de 1º de janeiro de 2027, mediante registro nos órgãos competentes.

Essa salvaguarda é fundamental para a segurança jurídica dos negócios já contratados e evita que incorporadoras que já fizeram o pricing dos imóveis (com base no PIS/Cofins/ISS) sejam surpreendidas por uma mudança de regime no meio do projeto.

Conclusão

O regime específico imobiliário criado pela Reforma Tributária é um equilíbrio cuidadoso entre a necessidade de simplificação tributária e a proteção de um setor que representa mais de 8% do PIB brasileiro e é responsável por milhões de empregos diretos e indiretos. A dedução do terreno, as isenções para pessoa física e as alíquotas zero para habitação popular são mecanismos que sinalizam preocupação do legislador em não gerar disrupção no mercado. Para incorporadoras, construtoras e investidores imobiliários, a preparação antecipada — com revisão de contratos, atualização de sistemas e consulta tributária especializada — é o caminho para capturar as oportunidades da nova tributação.