Reforma Tributária e o Mercado Imobiliário: Regime Específico, Dedução do Terreno e Isenções para CPF
O setor imobiliário ocupa uma posição estratégica na Reforma Tributária brasileira: por seu peso econômico e social, o legislador criou um conjunto de regras específicas que diferenciam a tributação de imóveis da regra geral do IVA Dual.
Direto ao Ponto: O que você precisa saber
A Lei Complementar nº 214/2025 estabeleceu um regime tributário específico para o setor imobiliário: redutor de 40% na alíquota para operações de incorporação e venda de imóveis novos e de 60% para contratos de locação residencial, exclusão do custo de aquisição do terreno da base de cálculo e isenção plena para transações eventuais entre pessoas físicas (CPF a CPF).
Por Que o Setor Imobiliário Tem Regime Específico?
A tributação imobiliária tradicional envolvia o ISS na construção e o PIS/Cofins nas incorporadoras com o Regime Especial de Tributação (RET). Com o IVA Dual, aplicar a alíquota padrão sobre o valor total do imóvel causaria um impacto inviável. Por isso, a lei previu regras diferenciadas de dedução de terreno e redutores de base de cálculo.
A Dedução do Terreno: Como Funciona o Cálculo
A grande inovação para incorporadoras é a dedução do custo de aquisição do terreno da base de cálculo da CBS e do IBS. O imposto incide exclusivamente sobre o valor agregado pela construção e incorporação civil.
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Isenções para Pessoa Física e Locação Residencial
Vendas eventuais de imóveis por pessoas físicas (até 3 imóveis por ano sem habitualidade comercial) permanecem livres de CBS e IBS, mantendo apenas a tributação sobre Ganho de Capital no IRPF. Da mesma forma, a locação residencial por pessoa física continua fora do IVA Dual.
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